Acheter un bien en Espagne

Bien que le phénomène montre des signes de ralentissement, l’achat de logements par les étrangers reste remarquable. Trimestre après trimestre, près de deux opérations d’acquisition sur dix sont réalisées par des citoyens venant de l’étranger.

Mais quel est le profil des citoyens étrangers qui achètent une maison en Espagne ?

Combien sont-ils ?

Au deuxième trimestre de cette année, 16,59% des contrats d’achat de logements ont été signés par des étrangers, ce qui équivaut à quelque 24.900 transactions (environ 24.300 d’entre eux ont également leur résidence en Espagne), selon les dernières données INE (Instituto Nacional de Estadisticas). Ce niveau s’est maintenu sans interruption depuis le premier trimestre de 2013 et a varié de 17,95%, enregistré au troisième trimestre de 2015, à 15,80%, atteint au deuxième trimestre de l’année dernière.

Il y a dix ans, au deuxième trimestre 2009 et en pleine crise économique, à peine plus de cinq utilisateurs sur cent qui achetaient une maison en Espagne étaient des étrangers, un niveau pratiquement identique à celui enregistré lors des deux trimestres précédents.

Qui sont-ils ?

Il faut faire la distinction entre les étrangers qui achètent une maison parce qu’ils vivent et travaillent en Espagne et les clients internationaux qui cherchent une résidence secondaire. « Parmi ceux qui investissent dans une maison de vacances, les Britanniques se distinguent, qui continuent d’être le principal acheteur, représentant 14% des achats effectués par les étrangers ». Ils sont suivis par les Français et les Allemands, avec 7% par nationalité.

Les Britanniques sont également en tête du classement international des clients d’Aedas Homes. Le promoteur conclut 9,7 % de ses transactions avec des ressortissants étrangers avec des citoyens de cette nationalité. Dans le cas d’Aedas Homes, les Suédois (9,1%), les Belges (8,8%) et les Chinois (8,3%) sont les prochains sur cette liste. Au contraire, « les Russes ont perdu du poids, tombant à la septième place (5,6%) », ajoute le directeur territorial de l’entreprise sur la Costa del Sol, José Ignacio Fernández.

Quel est leur profil économique ?

Pour Simone Colombelli, directrice hypothécaire du comparateur bancaire iAhorro, trois segments doivent être distingués. D’une part, il y a les citoyens européens. « Ils ont un grand pouvoir d’achat et ont tendance à acheter des maisons pour les vacances ; certains d’entre eux sont des investisseurs dans les grandes villes « , décrit Mme Colombelli. Ils n’ont pas besoin de beaucoup de financement et empruntent habituellement moins de 60 % de la valeur de la propriété.

D’autre part, et avec un « profil économique plus serré« , il y a des non-Européens. Ils achètent plutôt à la périphérie des grandes villes, selon Colombelli, qui ajoute un troisième profil, qu’il appelle « mixte » : celui d’un citoyen étranger qui achète avec une personne de nationalité espagnole. « C’est l’un des cas les plus courants, explique-t-il, il a tendance à acheter dans les grandes villes, a un profil plus avantageux et moins de difficultés à obtenir du financement.

Quel bien cherchent-ils ?

En ce qui concerne les caractéristiques de l’objet de leur achat, Aedas Homes souligne trois exigences : la propriété qu’ils vont acquérir doit se trouver dans une ville bien communiquée avec le reste de l’Europe ; l’offre doit être attractive et le climat doit être excellent. « Le client international prend également le développement durable très au sérieux et apprécie la présence de grandes terrasses avec de belles vues « .

Où achètent-ils?

Les Communautés autonomes où les étrangers investissent le plus dans le logement sont Valence, les Baléares et les Canaries. Dans chacune de ces régions, environ un acheteur sur trois n’est pas espagnol, selon l’INE. Au cours de la même période, il y a dix ans, les régions qui présentaient les taux les plus élevés d’acquisitions de ressortissants étrangers en Espagne étaient les mêmes, mais avec des différences notables entre elles : si elles représentaient 20,40% aux Baléares, elles étaient 16,57% aux îles Canaries et 12,09% dans la Communauté valencienne. Il est également remarquable le bond que la Région de Murcie a fait au cours de la dernière décennie, passant d’un taux de 6,60% au deuxième trimestre de 2009, à l’actuel 27,56%. Ou La Rioja, de 1,48 % à 13,07 %.

Par province, au deuxième trimestre de cette année, Alicante a enregistré le taux le plus élevé d’acquisitions par des étrangers, 47,96% (il était de 21,80% il ya 10 ans). Viennent ensuite Santa Cruz de Tenerife (35,40%, avant 22,07%), Malaga (31,85%, environ 15 points de plus qu’il y a dix ans), Gérone (28,56%, avant la moitié) et Las Palmas (28,28%, contre 11,87% au second semestre 2009).

Dans le même ordre d’idées, « les clients étrangers ayant un profil socio-économique moyen-haut et haut sont plus enclins vers la Costa del Sol ou les Baléares, tandis que l’acheteur étranger de profil moyen choisit la zone du Levante (la zone d’Alicante, principalement), à la recherche d’un produit plus abordable. Parmi les lieux préférés de ce type d’utilisateurs, outre les lieux déjà mentionnés, la côte valencienne se distingue, ainsi que la Costa Brava et la Costa Dorada en Catalogne.

La principale difficulté pour les étrangers non européens qui contractent un prêt hypothécaire en Espagne pour acheter leur maison est qu’ils peuvent être sur une liste noire dans leur pays. De cette façon, les banques espagnoles devront enquêter sur les dettes de ces citoyens et se conformer à la réglementation en matière de blanchiment d’argent de sorte que, surtout dans le cas de certaines nationalités, le processus peut devenir compliqué. « Certaines banques refusent directement le financement « , admet le directeur hypothèques de iAhorro.

Le montant du prêt est un autre problème.

« Un étranger se voit généralement accorder moins de financement, normalement 70% maximum, alors qu’un Espagnol peut être accordé jusqu’à 80%, en règle générale », explique Mme Colombelli, qui précise cependant que ce critère est assoupli lorsqu’il y a plus d’un candidat et qu’au moins un est espagnol.

Selon Mme Colombelli, pour un étranger, la demande de documentation peut aussi être un peu plus lourde, car il devra la traduire en espagnol. Si, en outre, le futur preneur d hypothèque est un travailleur indépendant et présente la déclaration d’impôt sur le revenu dans son pays, encore pire. Dans ce cas, le fait d’être européen facilite ce processus par rapport à une personne venant d’un pays en dehors de la Communauté Européenne.

Quant au petit groupe d’étrangers qui achètent une maison sans avoir la résidence, pour eux les choses sont beaucoup plus simples. « Ils sont hypothéqués dans leur pays d’origine « , explique Fernandez de Aedas Homes, alors ils paient généralement en espèces, bien qu’il s’agisse en fait d’un achat financé.

Source : elpais.com/economia